Vastgoed: een tikkende tijdbom?

Nieuwsbrief Macrotrends

  

Vastgoed:

een tikkende tijdbom?

     

 
200_brecht_arnaert_foto2.jpgDe inflatie in België klokte onlangs af op 7,59%. Dat wil zeggen dat indien je die zou willen indijken, je de rente van de centrale bank op méér dan 7,59% moet zetten. Laat ons zeggen 10%, om toch enig economisch effect te sorteren. Maar zeg nu zelf: kan de economie een rente van 10% aan? Me dunkt van niet: doe je dat, dan heb je morgen al een economische crisis van jewelste.

Vergis u namelijk niet: het merendeel van wat vandaag economisch rendabel lijkt, is dat helemaal niet. Rentabiliteit, namelijk, is afhankelijk van een goede inschatting van de risico's dat het fout gaat. Als ik een bakkerij open, dan mag ik de beste taarten van de wereld bakken, maar als ik die geopend heb langs een eenzame straat in de Far West ("in Vilvoorde City..."), dan verzinkt al mijn werk in het niets.

Risico-inschatting is met andere woorden dé job van de ondernemer, en zijn beloning daarvoor is winst. Hoe beter hij het risico inschat en navenant zijn middelen beter organiseert, hoe meer winst hij zal maken. Het maakt niet uit of het risico hoog dan wel laag is. In élke omgeving kan een ondernemer winst maken, simpelweg omdat hij of zij de risico's beter inschat dan zijn tegenstrevers. Samen houden die elkaar scherp, en het is in de termijncontracten tussen hen dat de rente ontstaat. Soit. Theorie.

Pas dat nu eens toe op de huidige situatie. Reflecteert de rentestand de werkelijke risico's? De vraag stellen is ze beantwoorden: natuurlijk niet. In vergelijking met 2008 zijn de schulden hoger, de winstmarges lager, en de koopkracht van ons geld een flink stuk minder. Het risico dat de inschattingen van de ondernemers dus helemaal fout zijn, is heel erg reëel: terwijl de rentes nog steeds laag zijn - zogezegd laag risico - is het werkelijke risico astronomisch.

Koop bijvoorbeeld maar eens een huis. De huizenprijzen in Vlaanderen zijn het afgelopen jaar met 8,5 % gestegen. Nog sneller dan de inflatie dus. Dat is logisch, want die inflatie is slechts een mediaan. Afhankelijk van de categorie van het goed kan die zelfs hoger zijn. Neem aandelen, bijvoorbeeld. 'Stinkende duur' geworden. Huishoudtoestellen stijgen bijvoorbeeld minder snel dan de inflatie. Dat komt door overkapitalisatie. Weer theorie, maar toch: het is van belang.

Als je moet gaan beleggen dan wil je dat namelijk doen in categorieën waarvan je gewoon-weg weet dat ze nul risico in zich dragen, want dat - risico - is het enige waar mensen dan nog mee bezig zullen zijn. Nu heerst hebzucht, maar dat is slechts één emotie van de Januskop. De andere emotie is natuurlijk angst. En bij een gevoel van angst tellen winst-verwachtingen niet meer. Het zijn de verlies-verwachtingen die dan gaan tellen. Of nog: het risico.

Het nul-risico ligt in die gevallen bij goederen die liquide en onmiddellijk nodig zijn, zoals voedingswaren. Het toprisico ligt in die gevallen bij goederen die illiquide en niet onmiddellijk nodig zijn, zoals... vastgoed. Je mag het bijna niet zeggen de dag van vandaag, maar die asset class is schromelijk overgewaardeerd. De mediaanprijs voor een alleenstaande woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is 480.000 EUR. Werkelijk "crazy in the coconut".

Hier ligt hem de crux: hoe lager de rente, hoe lager de woonlasten, en hoe meer men kan lenen, wat huizenprijzen hoger drijft. Zet daar nu nog eens negatieve rente bij, en de huizenprijzen zijn theoretisch oneindig. Tot dat de bom valt. Mijn advies: verkopen die handel, en beleggen in wat wij zeggen.

Brecht Arnaert

  
PS. Heeft u ook genoeg van het fake news en de bakken propaganda die we dagelijks over ons heen krijgen? Wil u écht geïnformeerd worden? Sluit u dan vandaag nog aan bij MACRO Trends. Klik hier voor meer informatie

 

Of wilt u eerst eens een
proefnummer lezen?
 

 

Schrijf u dan onderstaand in:

 KLIK HIER

 

PS 1. Het aanvragen van een gratis proefnummer is geheel vrijblijvend en verplicht u tot niets.

PS 2. Alvast bedankt voor het lezen en eventueel doorsturen van deze nieuwsbrief naar andere kritische beleggers*. 
  

*) Copyright: Alle rechten van deze publicatie liggen bij uitgeverij Capital & Trends. Publicatie door derden van deze nieuwsbrief, of delen daarvan, is toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de uitgever, maar wel met vermelding van de bron: MACRO Trends